Är bostaden en investering?

Är bostaden en investering?

Det förekommer ibland en diskussion om huruvida din bostad är en investering eller inte. Jag tycker inte det att det är en investering och tänkte utveckla varför i det här inlägget.

Att äga en bostad

Många av oss äger en bostad. Vi kan ha en andel i en bostadsrättsförening, äga ett radhus eller villa t.ex. Såklart finns det de som har en hyresrätt men jag tänkte fokusera på sådana bostäder där du har eget kapital insatt i bostaden.

Att komma ut på bostadsmarknaden kan vara svårt för många unga. Oftast krävs det en ganska stor kontantinsats och i dagsläget kan du låna maximalt 85% av bostadens värde. Dock måste du amortera ner belåningsgraden till 50%. 2% per år ner till 70% belåning och sedan 1% per år ner till 50% belåning.

Trots detta är det ändå många som köper en bostad för mycket pengar.

”Bostaden är den bästa investeringen jag gjort i hela mitt liv”

Vad är det som är som får mig att lyfta på ögonbrynen när jag hör ovan påstående? Varför tycker vissa att bostaden är den bästa investeringen de gjort under sin livstid, och varför tycker jag att det är fel att tänka på det viset.

Jag tänker så här om investeringar. En investering är något som genererar nya pengar till dig, den ger dig avkastning. Det är en typ av tillgång som skapar ett kassaflöde. Det kan också vara något där du går in med en insats och säljer vid senare tillfälle för att på så sätt göra en vinst när du säljer för mer än du köpte för. Har du investeringar som skapar kassaflöde motsvarande dina egna utgifter är du ekonomiskt oberoende till exempel.

Att då säga att bostaden är en investering går lite emot mina principer och tankar kring en investering. Bostaden tar pengar från dig varje månad och gör dig fattigare för att du vill bo där. Bostaden är en sorts konsumtion eftersom du hela tiden måste betala för att bo där. Den skapar inga nya pengar som du får insatt på ditt konto. Bostaden beter sig finansiellt mer som en skuld än en investering.

Om du däremot har en hyresfastighet där du hyr ut lägenheter till andra som skapar kassaflöde så blir det en investering.

Varför vill många tro att bostaden är en investering?

Varför är det så vanligt att säga att bostaden är ens bästa investering? Eftersom många köpt en bostad för länge sedan som stigit mycket i värde är det lätt att tycka att det är en god investering eftersom vinsten ofta är ganska stor. Men under hela tiden som du bott i din bostad har du betalt mycket pengar för att bo där. T.ex. räntekostnader, elkostnader, renoveringar, sophämtning etc. När du sedan säljer din bostad kommer du antagligen behöva använda kapitalet du får loss för att köpa en annan bostad där du kan bo. Eftersom alla andra bostäder också gått upp i värde så behöver du din vinst till nästa kontantinsats. Såvida du inte flyttar ut i ett tält i skogen eller in i en hyresrätt, då kan du casha in ordentligt och använda vinsten du gjort på något annat.

Jag var en gång på en föreläsning om privatekonomi och just frågan om bostaden som en investering kom upp. Där var en farbror i publiken som menade att hans bostad var hans bästa investering. Han hade ägt den i 30 år och amorterat av hela lånet. Såklart imponerande men föreläsaren försökte förklara att bostaden inte är en investering. Farbror kunde inte förstå och fortsatte att säga att det var hans bästa investering oavsett vad föreläsaren sa. Om vi hade tittat på alla utgifter farbrorn haft kopplat till sin bostad under 30-års perioden så skulle det kanske till och med kunna gå upp till hela marknadsvärdet (vi betalar t.ex. ca 100 000 kr, 8 000 kr i månaden, för vår villa inklusive reparationer). Min poäng igen, bostaden kostar pengar, den skapar inte mer pengar som en investering där du kan använda avkastningen till något annat.

När blir en bostad en investering?

Det finns tillfällen och situationer där jag tycker att en bostad kan klassas som en investering. Men då handlar det oftast om att du köper en bostad för att hyra ut den. Då skapar du dig ett kassaflöde och en avkastning på ditt insatta kapital. Dock är det svårt idag att som småsparare tjäna bra på hyresfastigheter i Sverige då priserna på fastigheterna är så höga att avkastningen blir väldigt låg. Du måste dessutom driva uthyrning som ett företag och inte privatperson vilket gör att mycket av intäkterna försvinner i skatter och andra avgifter. Det var anledningen till att vi köpte ett hus i USA.

Summering

En investering är i grund och botten något som skapar pengar åt dig, den ger dig medel så att du ökar ditt totala kapital. Din bostad där du bor kostar dig pengar varje månad och är således ingen investering. Den är en typ av skuld. Hade du hyrt ut delar av din bostad så att du hade gått plus så kan du säga att det är en investering men de flesta av oss gör inte detta med våra bostäder.

PS. Trots att bostaden inte är en investering i sig går det t.ex. att använda låneutrymmet för att investera i andra saker som kan ge dig ett kassaflöde. Jag skrev lite om det här.

Kommentera gärna hur du tänker kring din bostad.

24 thoughts on “Är bostaden en investering?

  1. Investeraren_tw

    Ja, det är faktiskt något underhållande att vissa inte ser skillnad på investering respektive utgifter. Men, det är inte konstigt att våra politiker just därför ofta missbrukar ordet investering också, när de vill göra en kostsam ”satsning” eller ”reform” (låter finare).
    Mvh

  2. Man bör aldrig jämföra en köpt bostad med en hyresbostad. Det blir aldrig rättvist då det är två helt skilda produkter.

    En investering så som en bostad är också mycket svår att räkna på. Har du exempelvis tjänat något om du säljer och köper en annan bostad som sannolikt också ökat i pris? Har du tagit med kostnader så som renovering och inflation? Det är inte bara att titta på köp och sälj.

    1. Herr Oberoende

      Håller helt med Per Penning! Jag tror många glömmer att huset under ägandet kostat en hel del i renoveringar och annat fixande som behövs för att underhålla ett hus t.ex. inflationen finns såklart med när vi tittar på alla investeringar och där många säger att de tjänat massor på sitt hus efter 30 års ägande har inflationen antagligen tagit en stor del eller ibland mer än hela vinsten.

  3. Jag tycker bostaden utgör lite både och. Alltså, jag anser det inte vara en investering i sig, men i mitt fall lyckades jag hitta ett riktigt bra boende för en bra peng, och jag vet att jag kan sälja den redan i dag (efter 1,5 år) med en ganska bra vinst (som jag kan investera i nästa boende eller annat). Jag är nämligen beredd att flytta på mig med jämna mellanrum, och hittills måste jag då säga att de bostäder jag köpt varit investeringar som gett ordentlig avkastning. Självklart har inte alla det tankesättet eller den möjligheten.

    1. Herr Oberoende

      Jag tror du säger det själv i sista meningen, alla har inte den möjligheten. De senaste 10 åren har vi haft en väldigt annorlunda bostadsmarknad med stora prisuppgångar. Det är inte bara du som berättar, utan även andra, som tjänat flera hundratusen på 1-2 år genom att köpa och sedan sälja en bostadsrätt på ”bra läge”. Det är såklart en bra affär men inget man kan räkna med att det kommer fortsätta så. Tänk istället om din bostad går ner 15% i värde och vips har du förlorat hela din handpenning och måste börja om med sparandet. För mig är det en ganska stor risk att ”våga” flytta runt och räkna med att priserna kommer gå upp och att du tjänar mycket på det. Frågan som vissa ställer sig är om vi har en bostadsbubbla eller inte och det är omöjligt att sia om, men på en viss nivå kommer priserna inte få upp mer för ”vanliga” människor har inte råd med för dyra hus.

      Det man kan tänka på är också att de som är i bostadsmarknaden är de som är vinnarna. De kan ta med sig vinsterna från den nuvarande bostaden att använda till nästa. De som står utanför marknaden får bara en högre och högre tröskel för att komma in på marknaden. Tyvärr ökar det segregationen och gör det svårt för många att skaffa sin första bostad. Det är bara att titta på vårt eget hus. Det har gått upp ca 40% på 6 år sedan vi köpte det. Jag brukar reflektera och tänka på att de studenter som går ut skolan idag inte har 40% bättre privatekonomi än vad vi hade för 6 år sedan. De har bara otur att priserna gått upp och de behöver mer kapital för att komma in på bostadsmarknaden!

  4. Mats

    Hej,
    Bra inlägg! Håller med om resonemanget till stor del men har ändå en lite annan syn.
    Min syn på investeringar är de ska ge avkastning i form av t.ex. lägre kostnader eller ökade intäkter. T.ex. kan det även inräknat underhåll mm vara billigare att bo i villa än t.ex. bostadsrätt, hyresrätt och det tycker jag då kan ses som en slags avkastning. Dessutom ger ju villan ”avkastning” eller nytta som inte enbart är ekonomisk t.ex. i plats, ökad standard etc.

    Över lång tid har bostädernas prisutveckling korrelerat med KPI eller löneutvecklingen. Därmed med en förväntad prisutveckling på lång sikt tror jag att det är rimligt att anta att värdet på bostäder kommer öka allt annat lika. Dock är ju kapitalet fast tills bostaden säljs vilket är en stor nackdel. Men ändå så förväntar jag mig viss värdeutveckling – vilket faller inom ramen för investering även om avkastningen inte betalas ut direkt. Däremot håller jag med om att det är önskvärt med kassaflöden från bostaden men avkastning från investeringar tänker jag kan komma i olika former.

    Att bostaden endast är en skuld håller jag inte alls med om då det självklart är både tillgång och skuld i balansräkningen där amorteringarna frigör en större andel av tillgången som jag äger själv.

    Tack för en grymt bra blogg! har hittat hit relativt nyligen och sträckläst i princip alla inlägg.

    / Mats

    1. Herr Oberoende

      Hej Mats,

      Jo vi måste ju alla bo någonstans, så det har du rätt i. Att du får minskade intäkter i en villa t.ex. ser jag bara som mindre kostnader (vilket är positivt såklart) men det gör inte att bostaden är en investering, inte för mig i alla fall. Sedan kan du aktivt ta valet att bo i en villa och vara beredd att betala kostnaderna för att det ger dig värden som du beskriver med mer plats, ökad standard etc.

      Jag har funderat mycket på det du skriver i andra stycket. Visst kommer priserna gå upp på våra bostäder precis som allt annat också följer inflationen och KPI. Jag har ibland tänkt att en bostad som investering skulle kunna ses som en investering i fin konst t.ex. Du lägger in ett visst kapital och räknar med att kunna sälja objektet om t.ex. 10 år och då göra en vinst eftersom värdet ökat. MEN ett hus kommer att kosta dig pengar under tiden vilket gör (för mig) att det inte är en investering så som jag vill definiera det.

      Du har såklart helt rätt att det både är en skuld och tillgång. Men det jag vill få fram är att bostaden beter sig mer som en skuld än en tillgång. Just kopplat till att det kostar dig pengar varje månad att äga den jämfört med en tillgång som borde göra dig rikare.

      Tack Mats för de fina orden och riktigt kul att höra att du gillar bloggen! 🙂 Tack även för en bra kommentar!

  5. Sandra

    Hej!

    Jag kan hålla men dock tyckte jag att vi investerade genom att köpa vår första bostadsrätt kontant. Några år senare sålde vi den med rejäl vinst och köpte oss en större lägenhet. Vinsten + sparande gjorde att vi inte behövde ta lån. Även om jag vet att mina pengar ä låsta i bostadsrätten så bor jag ändå bor billigt ( inkl låg hyra). Om vi skulle vilja flytta om några år och köpa radhus/villa så är jag säker på att jag inte kommer behöva ta något lån i framtiden. Därför ser jag detta som investering ( bostadsrätten värde ökar ju för varje år)

    1. Herr Oberoende

      Jag tror jag snuddat vid det i tidigare kommentarer, jag håller inte riktigt med dig i ditt resonemang. Jag förstår att du gjort vinst och tycker att det varit en bra investering. Det är säkert så att du kunnat ta del av uppgången vi haft i bostadspriser på sista tiden. Denna uppgång är inget vi kan räkna med kommer fortsätta, priserna kan gå ner vissa perioder också.
      Faktum kvarstår också att det kostar dig pengar att bo varje månad och du behöver betala vilket inte är typiskt för en investering. Och jag håller fast vid det jag sagt att en investering ska göra nytta för dig, ge dig avkastning etc.
      Om du säljer din bostad kommer du sannolikt behöva köpa något annat ställa att bo på och du kommer på det viset inte kunna ta del av vinsten eftersom resten av marknaden också gått upp i värde.
      Så bostaden beter sig både som en skuld (kostar pengar) och en investering (ökar i värde) men värdet kommer dig inte till gagn som andra investeringar.

      Det finns också ett annat sätt att se på det. Många äldre sitter idag med helt avbetalda hus, men de har dåliga pensioner och har svårt att få ekonomin att gå runt. Tyvärr kan de inte flytta för att lägenheterna är så dyra och att de skulle få betala så mycket vinstskatt att de inte har så mycket pengar kvar att köpa nytt för. Så även om de äger ett hus värt massvis med miljoner så blir det inte en tillgång eller bra investering eftersom pengarna är låsta och de behövs vid en eventuell flytt.

  6. Glennart

    Påståendet ”om du till exempel skulle göra en balansräkning över din ekonomi så skulle bostaden stå som en skuld” är ju inte bara underligt utan direkt och definitionsmässigt felaktigt. Ett bostadsLÅN däremot, det är en skuld.

    En väldigt vanlig förklaringsmodell till att många tycker sig gjort ”sitt livs bästa investering” i sin bostad är följande:
    1. De flesta brukar inte spara och investera pengar på annat sätt i samma omfattning.
    2. Du får en enorm hävstång i ett bostadslån om du sätter in 15-20% som insats. Det är inte ovanligt att värdeutvecklingen på bara några år överträffar den initiala kontantinsatsen.
    3. De senaste åren har bostadspriserna gått kraftigt upp.
    Summera ovanstående så är det klart ekonomiska analfabeter ser bostadskarriär som det säkraste sättet att bli rik…

    1. Herr Oberoende

      Glennart, du har naturligtvis rätt! Det är bostadslånet som är en skuld och bostaden konteras som en tillgång. Sedan kan en tillgång ändå kosta dig pengar, det är egentligen det jag vill få fram. Tack för påpekandet dock, ska inte vara felaktigt i texten.

      Mycket bra sammanfattning i dina tre punkter, jag håller helt med! 🙂

  7. David

    🙂
    Eric, du skriver:
    *** Många av oss äger en bostad. Vi kan ha en bostadsrätt ***

    Du har formulerat dig lite fel kanske, bara. Jag vet, och tror du vet/kan bättre 🙂

    Svar: Bostadsrätt äger man inte, du har bara rätt att använda lägenheten och sälja den.
    Ägarlägenhet är en helt annan sak. Majoriteten förstår inte detta. De tror de äger bostadsrätts lägenheten.

    1. Herr Oberoende

      Hej David,
      Du har såklart rätt och ja, jag har kanske formulerat mig lite otydligt 🙂
      Tack för att du uppmärksammade det!

  8. David

    Bostadsrätt, även kallat insatslägenhet, är i Sverige en upplåtelseform där medlemmar av en bostadsrättsförening äger varsin rättighet att nyttja en bostad mot en årsavgift som vanligen betalas per månad. Rättigheten gäller för obegränsad tid under förutsättning att de förpliktelser medlemmen har mot föreningen uppfylls. Bostadsrättshavaren äger inte bostaden utan förvärvar ett ekonomiskt andelstal i fastigheten tillsammans med en bostadsrätt i den. Som beräkningsgrund för årsavgiften används vanligen insats eller andelstal. Andelstalet talar om bostadsrättighetens andel av föreningens tillgångar och skulder.

    1. Herr Oberoende

      Tack igen för förtydligandet David!
      Det är en spännande boendeform med bostadsrätter och några menar att de också det finns större risker. Det beror på att både föreningen och du själv kan ha belånat samma lägenhet. Alltså dubbel belåning. I värsta fall innebär det att du själv kommer få högre kostnader för ditt bolån samtidigt som kanske föreningen måste höja avgiften eftersom deras räntor också går upp. Och sammanfaller det med ”dåliga tider” och du förlorar ditt jobb eller liknande kan det bli jobbigt.

      Samtidigt är det ett bekvämt boende där föreningen är ansvarig för yttre underhåll, givet att föreningen har en fungerande styrelse som kan ta hand om fastigheten/fastigheterna. Jag har själv bott i två olika bostadsrätter innan vi flyttade till villa och det var bara bra erfarenheter 🙂

  9. Stor familjen

    Jag bor billigare i mitt hus med min stora familj än jag skulle gjort i en hyreslägenhet. Vi betalar ca 10.000 kr/mån för alla löpande kostnader med huset och då bor vi på 222 kvm med alla bekvämligheter. En hyreslägenhet med samma boendekostnad ger oss bara 70 kvm om ens det och då måste vi flytta länge bort. Dessutom har huset stigit 5 miljoner sen jag köpte det för 7 år sedan (huset värderades nyligen). Investering eller inte, men bo måste man ju göra trots allt. Däremot har vi ett fritidsboende som vi gör vinst på när vi hyr ut det några månader om år, och som dessutom är obelånad.

    1. Herr Oberoende

      Spännande kommentar Stor familjen! 🙂
      Låt mig börja med att kommentera att ni bor billigt i ert hus. Jag förstår vad du menar att ni får mer ”hus för pengarna” där ni bor idag jämfört med en hyresrätt t.ex. Men precis som att vissa blandar ihop att de tjänar vs sparar pengar när de handlar på rea t.ex. så har du fortfarande en utgift kopplat till ditt boende. Du sparar alltså pengar genom att bo i en villa istället för en hyresrätt men du tjänar inga pengar. Baserat på detta resonemang håller jag fast vid att det inte är en investering.

      Så till ditt andra påstående om att värdet ökat med 5 miljoner. För det första, grattis! 🙂 Det låter helt otroligt med en sådan uppgång. Men jag tror vi båda inser att det inte kan vara normalt att huset skulle fortsätta att öka 5 miljoner var 7:e år. Vi har haft en väldigt uppgång på bostadsmarknaden den sista tiden och det kommer en avmattning förr eller senare. Sen om ditt värde ökat mer jämfört med andra boenden i din närhet vet jag inte, för faktum är att om du flyttar kanske du behöver pengarna till nästa boende ändå och då kommer inte vinsten dig till någon nytta.

      Sista punkten om ditt fritidsboende. Här kan jag se en koppling till en investering. Om ni hyr ut boendet så att ni får en nettoinkomst så blir det en investering som ger er ett kassaflöde. Riktigt trevligt. Nu förstår jag att ni har huset för att ni vill vara där själva också men ser man det som en ren investering borde man räkna på vad direktavkastningen är och om det lönar sig jämfört med att investera pengarna på börsen t.ex. Eftersom fritidshuset är obelånat gissar jag att avkastningen är relativt låg på ert insatta kapital, men det kan vara fel. Genom att belåna hade ni kunnat öka direktavkastningen och investera kapitalet som ni får loss på börsen istället.

  10. P-O

    Kul med proportionerna här mellan inlägget och antalet kommentarer.

    Hade varit intressant att få en vinkling på annan avkastning än ekonomisk när det gäller ”bostads-investering”.

    Nu vet jag att bloggen i huvudsak behandlar privatekonomi, men jag tänker också lite… som i hur man väljer att definiera investering, är det uteslutande ekonomisk avkastning man efterfrågar?
    I ordböcker så tycker jag mig få fram en beskrivning av investering som ”satsningar av ekonomiskt värde med grundad förhoppning om framtida avkastning ex. i produktiv nyttighet.”
    Wikipedia artikeln menar också något liknande där frågan om huruvida det är en investering handlar om vad man förväntar sig för avkastning.

    För att inte flumma ut för mycket här så kan jag formulera min kommentar/fråga såhär: Har ni någon annan förväntad och önskad avkastning på er bostadsinvestering än strikt ekonomisk vinning?
    Jag känner själv att bostaden är en stor investering i livsstil och optimering som möjliggör andra investeringar eller avkastning. T.ex. får jag bättre förutsättningar för att åka kollektivt på en plats, mer sol på altanen osv.
    Men jag har svårt att egentligen kvantifiera och mäta det. Några tips på det?

    1. Herr Oberoende

      Jättespännande kommentar P-O! I mitt inlägg fokuserade jag på den ekonomiska biten av investeringen.

      Men som du säger finns det flera andra aspekter när det kommer till investeringar. Du kan t.ex. investera i dig själv genom att utbilda dig, gå kurser, meditera, träna.

      Ett hus kan vara en investering i välmående genom att ha en altan med sol etc som du beskriver. Det kanske blir en investering för att barnen får nära till skolan eller att familjen får närmare till jobbet med mera.

      Det blir lätt flummigt med allt annat än det ekonomiska för att det inte går att mäta eller räkna på, på samma sätt. Hur mäter man lycka eller välmående pga kortare pendling? 🙂 Det är svårt..

      Sammanfattningsvis håller jag helt med dig, det är viktigt att inte bara titta på pengarna vid bostadsköp, det finns mycket annat som bör beaktas. Men så länge du är medveten om att du betalar för det du får så är det ju bra 🙂

  11. MC

    Bostaden kostar ju bara pengar om man vid försäljningen inte får tillbaka det man lagt ut.
    Jag har flyttat 10 gånger på 13 år och enda gången boendet kostat mig något var de tre första som var hyresrätter. Bostadsrätterna och husen har jag tjänat så mycket på att de slantar som lagts på renoveringar och vanliga omkostnader täckts och mycket mer därtill. Bodde på så vis ”gratis” i Stockholms innerstad i 6 år och lämnade med mer än jag stoppade in.
    Så för mig är det en förhoppning om att vara en investering som sedan visar sig när man säljer. Likväl som aktier osv.

    1. Herr Oberoende

      Tror jag snuddat vid det i tidigare kommentarer, det är fantastiskt att du kunnat göra som du gjort de senaste 13 åren men inget vi kan ta för givet framöver. Självklart vill vi att priserna ska gå upp så att vi säljer huset med vinst. Men du måste fortfarande köpa något annat där priserna antagligen också gått upp. Att du lyckats göra vinst, köpa nytt och gå ut från det med pengar över låter ju fantastiskt bra, grattis! 🙂

  12. Lancelot

    Min bästa investering är helt klart mitt hus som jag köpte innan jag var 30 renoverade en sparat del i huset och hyr ut denna vilket gör att jag bor gratis. Planerar att bygga ett attefallshus på tomten vilket kommer ge en extremt bra avkastning på satsat kapital. I Sverige är det väldigt lönsamt att hyra ut, om man gör det på rätt sätt dvs i privat regi! Jag har räknat på att efter bygget av attefallshus kan jag totalt hyra ut samtliga ytor för ca120000 kr skattefritt per år, överstigande belopp skattas med 30%. Tack för att Moderaterna tog bra beslut när dom hade makten något som gynnar alla parter! Nu får man ju hoppas att inte de röda jante partierna ändrar på detta dom är ju duktiga på att ta dåliga beslut!

    1. Herr Oberoende

      Kul att höra om din historia Lancelot! 🙂
      Jag håller helt med om att vi har väldigt förmånliga skatteregler för privatuthyrning och går det att hitta möjlighet till detta, antingen i huset eller via attefallshus, så kan det vara ett riktigt bra tillskott i privatekonomin. Grattis och fortsatt lycka till!

      1. Lancelot

        Tack detsamma och lycka till själv med sparandet!
        Bra jobbat med din blogg tror att fler människor behöver se att man inte behöver jobba till 65 om man planerar sin privatekonomi på rätt sätt! Mitt mål är att senast vid 45 helt äga min egen tid och ha möjligheter att göra det jag själv känner för!

Leave a Reply

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *