Tessin har släppt en ny produkt för oss småsparare. Istället för att själv gå in i specifika projekt finns nu en fond som ger bättre riskspridning

*Tessin är en av bloggens samarbetspartners. Läs mer om det här.

Tessin – Investeringar i fastighetslån

Jag har tidigare skrivit om Tessin på bloggen. För ungefär två år sen investerade vi för första gången i ett fastighetsprojekt hos Tessin.

För er som inte känner till Tessin är det en plattform för dig som vill placera ditt kapital direkt i fastighetsutvecklingsprojekt. Här kan du som investerare, genom att gå ihop med andra privatpersoner, investera i projekt du tror på och samtidigt få en bra avkastning på ditt kapital. Vad du egentligen gör är att du lånar ut pengar till fastighetsutvecklarna som sedan betalar tillbaka pengarna plus upplupen ränta efter en utsatt tid. Detta kallas för fastighetskrediter.

Att investera i projekten hos Tessin är ett bra sätt för oss privatinvesterare att få exponering mot ett annat tillgångsslag jämfört med börsen. Den förväntade avkastningen ligger runt 10% och projekten som du investerar i har oftast en löptid mellan 1 och 2 år. Minsta investering är 50 000kr per projekt.

Förbättringspotential

Jag har själv investerat i totalt 4 olika projekt på Tessins plattform. Ett har redan utbetalats i sin helhet, de resterade tre är försenade men ska återbetalas innan sommaren 2020.

När du investerar i specifika projekt innebär det att du utsätts för en risk att projektet som du investerat i eventuellt går omkull. Precis som med en börsportfölj kan det vara vettigt att sprida riskerna och fördela äggen i flera korgar. Dock behövs det ganska mycket kapital för att få en väl-diversifierad portfölj eftersom minsta investering är 50 000kr per projekt. Säg att du ska ha minst 10 projekt för att få en bra spridning, då behövs 500 000kr.

De senaste två åren som jag investerat hos Tessin är det nog just den specifika projektrisken som jag upplevt som den största risken. Ibland har jag också funderat kring att det eventuellt är en för stor risk i förhållande till avkastningen såvida jag inte vill stoppa in en hel del mer pengar.

Nyhet från Tessin

Det är inte bara jag som tänkt på att det som småsparare kan vara mycket att gå in med 50 000kr som minsta belopp i projekten, och det faktum att det är svårt att få en bra riskspridning i sin Tessin-portfölj utan att behöva gå in med väldigt mycket kapital.

Tessin har startat ett samarbete med fondförvaltaren Alfakraft Fonder, som i sin tur har startat Fastighetsräntefonden. Fonden är en AIF (alternativ investeringfond) och är noterad på NGM (Nordic Growth Market). Tanken med fonden är att den investerar i projekt som Tessin har på sin plattform och bygger på det viset upp en portfölj med fastighetskrediter.

Fonden vill mer likna sig vid en räntefond snarare än en fastighetsfond. Anledningen är just att projekten på Tessins plattform inte innebär en investering i fysiska fastigheter, som påverkas av priserna på fastighetsmarknaden, utan snarare är lån till fastighetsutvecklare. Vidare investerar fonden endast i lån som har fastighetspant som säkerhet för lånet och löptiden får vara längst 2 år.

Praktisk information

Första emissionen av fonden gjordes i september 2019 vilket innebär att fonden är relativt nystartad.

Eftersom fonden är en AIF så handlas den inte som ”vanliga” fonder. Om du är intresserad av att investera kan det göras antingen via Nordnet (minsta belopp 10 000kr) eller Mangold (minsta belopp 100 000kr) genom att anmäla intresse om teckning. Nytt kapital tas in en gång i månaden. Mer information hur du går tillväga finns på fondens hemsida.

Förväntad avkastning är mellan 6-8% efter avgifter.

Skulle du som investerare vilja sälja ditt innehav går det att göra varje kvartal genom att anmäla det till fondbolaget. Värdet på fonden (NAV-kursen) uppdateras varje månad och gör att du kan följa värdet på ditt innehav via fondens hemsida t.ex.

Tessin rekommenderar fonden som ett bra alternativ för mindre erfarna sparare och för de som är mer erfarna finns fortfarande möjlighet att investera direkt via plattformen som tidigare.

Vad är en AIF?

AIF:er är en relativt ny investeringsform i Sverige, och fungerar som ett komplement till andra typer av fonder, värdepapper och instrument. Fonderna kan ge både små och stora investerare exponering mot nya tillgångsslag, men samtidigt behålla samma trygghet och transparens.

Den stora skillnaden mot en ”vanlig” fond, som du handlar hos din bank, är att en alternativ investeringsfond inte har samma krav på sig gällande vilka typer av tillgångar som den kan inneha. Exempelvis får en vanlig fond, som regleras av UCITS regelverket, inte ha onoterade fastighetskrediter eftersom de anses vara för illikvida. Om en vanlig fond vill ha exponering mot fastighetskreditmarknaden måste den fonden köpa noterade obligationer utställda av fastighetsbolag. Detta krav ställs inte på alternativa investeringsfonder som kan investera direkt i onoterade fastighetskrediter.

Fördelar

Jämfört med att investera i specifika projekt på Tessins hemsida finns nu en produkt som ger oss småsparare mycket bättre riskspridning.

Fastighetsräntefonden är en AIF som ger oss möjlighet till diversifiering utanför börsen och en tillgång som inte är beroende av börsens rörelser.

På en riskskala från 1-7 klassas fonden som en 2:a (enligt produktbroschyren) vilket får anses vara väldigt lågt. En globalfond som avkastar aningen högre har en 6:a i normala fall.

Den här fonden går att placera på ett ISK (investeringssparkonto) vilket kan vara fördelaktigt utifrån ett skatteperspektiv. Många andra alternativa investeringar som ligger utanför börsen brukar oftast beskattas med 30% kapitalskatt på vinsten.

Relativt hög avkastning, 6-8%, kontra risken som klassas som 2 av 7.

Nackdelar och risker

Den största risken som jag ser är risken i fondens underliggande tillgångar. Alltså fastighetslånen som fonden investerar i. Om fastighetsprojekten av någon anledning inte kan återbetala lånen så kommer fondens avkastning att påverkas negativt.

Om fonden själv skulle gå i konkurs så har en AIF likt ”vanliga” fonder dina fondandelar utanför sina egna tillgångar. Enligt lag hålls dina fondandelar hos ett externt förvaringsinstitut. Skulle Fastighetsräntefonden gå i konkurs tar det externa förvaringsinstitutet över.

Även om avkastningen ligger på 6-8%, vilket känns bra för att vara en räntefond, så tycker jag att avgifterna i fonden är höga. Det finns en fast avgift på 1,6% och utöver det tillkommer en prestationsbaserad avgift som är 20%. Här kan man tänka på två sätt; antingen tycker man att avgiften är för hög eller så tycker man att den förväntade avkastningen efter avgifter på 6-8% fortfarande är intressant. Avgiften är vad den är i det här fallet. Det är inte som med globalfonder där det finns många olika att välja på där de har olika förvaltningsavgifter. I det här fallet finns det bara en Fastighetsräntefonden och inget liknande alternativ.

En nackdel är att det endast går att sälja dina innehav 4 gånger per år. Detta innebär att du måste vara långsiktig med investeringen och planera dina uttag i god tid.

Summering

Jag tycker om att Tessin tagit fram en produkt som är mer småspararvänlig. Det är ett sätt att diversifiera din portfölj och få exponering mot fastighetsmarknaden. Fonden följer inte börsens svängningar. Avkastningen får anses vara bra med 6-8%. När fonden dessutom förvaras på ett ISK så blir avkastningen efter skatt väldigt bra för att vara en alternativ investering.

Det blir kul att följa utvecklingen för fonden och när mina Tessinprojekt som jag investerat i löper ut kommer jag troligen gå in i den här fonden.

Vill du läsa mer om Fastighetsräntefonden kan du göra det på deras hemsida alternativt läsa igenom deras informationsbroschyr.