Etisk obligation – Fastigheter i USA

Etisk obligation – Fastigheter i USA

Optimal Investments investerar i och hyr ut fastigheter i USA. De ger ut obligationer där vi kan ta del av riktigt bra avkastning och hjälpa människor att få någonstans att bo.

*Optimal Investments är en av bloggens samarbetspartners. Läs mer om det här.

Bakgrund

Det går att tjäna bra med pengar genom att köpa hus i USA och hyra ut dem. Anledningen är att priserna på fastigheter i vissa delar av USA inte återhämtat sig helt sedan finanskrisen 2008/2009. Om du kan köpa ett hus för 400 000 kr och ta in hyresintäkter på 100 000kr per år så har du 25% bruttoavkastning. Med viss belåning kan du öka avkastningen på ditt egna kapital ännu mer. Såklart har du vissa omkostnader som gör att avkastningen sjunker. Det är också viktigt att ha fastigheten uthyrd för att få de inkomster som du räknar med.

Vi har lärt oss genom att äga vårt eget hus i USA att det inte alltid är enkelt att ha bra kontroll på att huset sköts som det ska eller att se till att hyresgästerna får den service de behöver. Det är oerhört viktigt att arbeta med ett management som bryr sig och verkligen tar hand om huset åt dig som investerare. Vår investering i huset i USA har varit lärorikt eftersom vi först efteråt insåg många av riskerna kopplat till att direktäga huset. Av den anledningen har vi tittat på alternativ för att investera i den amerikanska bostadsmarknaden. Det var under slutet av 2018 som vi kom i kontakt med Optimal Investments som ger ut obligationer för att investera i hus på den amerikanska marknaden. De har sitt huvudkontor i London, och deras VD är svensk.

Faktaruta:

Kategori: Fastighetsobligation
Utställare: Optimal Investments
Minsta investering: 25 000 SEK
Löptid: 3-5 år
Vid årlig utbetalning: 16% per år
Vid kvartalsvis utbetalning: 12% per år
Säkerhet: Fastighetsbeståndet

Affärsidé

Optimals strategi är att köpa orenoverade fastigheter i det så kallade Rostbältet i USA, främst i Ohio men även i närliggande stater. Vårt eget hus i USA ligger i Cleveland, Ohio, så vi vet att marknaden här är intressant. I de här områdena finns många prisvärda fastigheter samt ett stort antal låginkomsttagare som är beviljade hyreshjälp från kommunen via Section 8, mer om detta längre ner. Efter att fastigheterna har renoverats upp till Section 8 standard erbjuds lägenheterna till kommunen som anvisar sökanden till fastigheten. Processen är väldigt enkel och behovet av fastigheter är stort. I Rostbältet går det mellan 4-7 sökanden på varje ledig lägenhet och de som söker får ofta stå i kö flera år innan en lägenhet blir ledig. Hyresintäkterna garanteras till mellan 70%-100% via det statliga programmet Section 8 vilket finansieras med federala medel men administreras av kommunen lokalt.

Section 8

Section 8 är ett biståndsprogram som hjälper låginkomsttagare att få råd att bo någonstans. När vi investerade i vårt eget hus i USA kom vi i kontakt med begreppet flera gånger och många managementbolag föredrar att hantera fastigheter med Section 8 gäster. Jag återkommer till varför längre ner.

Section 8 administreras av U.S Department of Housing and Urban Development (HUD). Översatt till svenska kan man kalla det för USAs bostadsdepartement. HUD arbetar med hjälp och råd till privatpersoner som behöver stöd när det kommer till att hitta en bostad. Departementet finansierar också det som kallas Section 8 som är ett hjälpprogram för låginkomsttagare. Hjälpen finansieras med skattemedel och administreras av lokala kommuner. Hjälpen består av bostadsbidrag till hyran med mellan 70% och 100%.

Hur fungerar Section 8 rent praktiskt?

En person med låg lön eller någon form av arbetsnedsättning kan ansöka om hjälp till sin hyra via Section 8. Varje ansökan behandlas av kommunen där den sökande bor.

Kommunen gör en lämplighetsbedömning och kontrollerar om sökanden har tidigare vräkningar eller gjort sig skyldig till något allvarligt brott. Om detta har förekommit avslår kommunen ansökan.

Vid en positiv bedömning blir ansökan godkänd och den sökande kan då söka efter en bostad hos en fastighetsägare som upplåter sina lägenheter till Section 8 hyresgäster.

Utmaningen (och möjligheten)

95 % av USAs fastighetsägare deltar inte i Section 8 programmet så att låginkomsttagare kan få möjlighet att få en bostad. Detta leder till årslånga köer för de sökande innan de kan få tillgång till en bostad. Många fastighetsägare är mer intresserade att hyra ut på öppna marknaden där de oftast kan få högre hyresintäkter jämfört med vad Section 8 satt som maximal hyra för området. För varje ledig lägenhet inom Section 8 går det fyra till sju sökanden och behovet sägs öka för varje år.

Baserat på situationen som jag beskrev ovan så finns det en jättemöjlighet att renovera upp bostäder och hyra ut till Section 8. Myndigheterna som godkänner om din fastighet kan hyras ut till Section 8 sätter vissa krav och fastigheterna kontrolleras att du uppfyller en viss standard.

Varför gillar då managementbolagen att hantera fastigheter med Section 8 hyresgäster? De som får tillgång till ett hus via Section 8 måste sköta sig för att få bo kvar och fortsätta få sitt bostadsbidrag. Inkomsten är i princip också garanterad eftersom det är HUD som till stor del betalar hyran. De som är med i Section 8 programmet har inte tidigare vräkts och har inte begått några allvarliga brott. Detta ger en extra säkerhet för fastighetsägaren. Medan vi ägde vårt hus i USA har vi märkt att det finns risker att hyresgästerna vandaliserar och inte rapporterar andra problem med huset. En Section 8 hyresgäst kommer i de allra flesta fall inte att vandalisera huset och kommer även värna om att huset sköts eftersom de vill bo kvar och trivas.

I rostbältet och städerna i det här området så är Section 8 hyrorna i princip jämställda med marknadshyrorna vilket gör att investeringen inte ”går miste” om avkastning för att den inte ligger ute på den öppna hyresmarknaden.

FN:s globala mål

Optimal Investments menar på att en investering i deras obligation bidrar till flera av FN:s globala mål. Genom att upplåta nyrenoverade lägenheter till godkända hyresgäster minskas köerna och samtidigt görs en god insats för familjerna som får bo i fastigheterna. Investeringen bidrar till en bättre uppväxt för de barn som bor i fastigheterna. Att vi som investerare också får en god avkastning på vårt insatta kapital är vad som gör den här investeringen etisk.

Löptid, avkastning och utbetalning

Obligationen är som ett lån mellan dig som investerare och Optimal Investments. Det är Optimal som hanterar fastigheterna och uthyrningsverksamheten. Du som investerare lånar ut dina pengar och det är det som vi får avkastning för.

Löptiden på obligationen är 5 år med möjlighet att gå ut efter 3 år om du meddelar Optimal om detta.

Det finns två olika avkastningsnivåer. Antingen får du utbetalningar en gång per år och då får du 16%. Vill du istället ha kassaflöde mer kontinuerligt och få utbetalningar en gång i kvartalet får du 3% per kvartal, alltså 12% per år.

Fördelar

Som jag ser det är avkastningen en av de största fördelarna med den här investeringen. Att kunna få 16% i årsavkastning är svårt att hitta på andra ställen. Att investeringen dessutom hjälper utsatta amerikaner att få tillgång till ett boende är också ett stort plus.

En stor fördel som jag ser det är att investeringen inte korrelerar med börsen och ger dig som investerare löpande avkastning.

Skulle du vilja få kvartalsvis utbetalningar så går det vilket också är väldigt unikt för en sådan här investering.

Risker

Det finns lite olika risker när jag tittar på den här obligationen. Den första jag tänker på är baserad på själva verksamheten i USA. Det kan vara så att Optimal får svårt att hyra ut fastigheterna, fastigheterna kanske behöver mer underhåll än de räknat med, hyresgästerna vandaliserar fastigheten, Trump kanske ändrar på lagar och regler, fastighetsmarknaden blir mättad på hyresobjekt och det blir svårt att få fastigheterna uthyrda. Det finns säkert fler risker kopplat till uthyrningsverksamheten som jag inte tagit upp här.

En annan risk är att fastighetsvärdena sjunker och att när optimal ska betala ut pengar till investerarna så finns inte längre samma underliggande kapital.

Det finns såklart en valutarisk eftersom verksamheten sköts i US dollar och vi investerare förväntar oss avkastning i SEK.

Att Optimal Investments går omkull är också en risk. Mer om vad som händer då i nedan stycke om säkerhet.

Du binder dina pengar i 3-5 år vilket innebär att du måste vara långsiktig med din investering.

Säkerhet

För att minimera riskerna har Optimal Investments vidtagit vissa åtgärder. Alla fastigheter som köps in ägs av en oberoende förvaltare, en så kallad Custodian. Custodians uppgift är att tillvarata investerarnas intresse i det fall Optimal inte kan fullfölja sina förpliktelser. Custodian har då laglig rätt att avyttra fastigheter och betala ut medel till investerarna.

Custodian medverkar också vid samtliga försäljningar av fastigheter för att säkerställa att fastigheter inte säljs för underpris. För att ytterligare stärka investerarnas skydd sköts samtliga in- och utbetalningar från bolaget av en oberoende betalningsförmedlare som står under Engelska Finansinspektionens tillsyn. Optimal hanterar således inte kundernas insatta medel.

Summering

Här finns en möjlighet att både bidra till att fler amerikaner får tillgång till ett ”eget” hem och samtidigt kunna få bra avkastning på din investering. Avkastningen som Optimal Investments kan ge på sin obligation är väldigt hög. Anledningen är flera men främst tack vare de låga fastighetspriserna i och omkring Ohio.

Du binder dina pengar i 3-5 år och kan få 16% avkastning vid årsvis utbetalning. Minsta investering är 25 000kr.

Optimal Investments hyr ut sina fastigheter till Section 8 hyresgäster. Det innebär att intäkterna är mycket stabila och hyresgästerna är oftast mycket bra och hjälper till att ta hand om huset.

Skulle du vara intresserad av att veta mer kan du klicka dig vidare på den här länken och anmäla intresse. Nästa steg är att du bokar tid för ett personligt möte där du får en mer ingående presentation av investeringen och du får möjlighet att ställa frågor.

Leave a Reply

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *