Vi har köpt ett hus i USA

Vi har köpt ett hus i USA

Jag har nämnt det i flera månadsrapporter och äntligen är det klart. Vi äger numera en hyresfastighet i Cleveland, Ohio i USA.

Att investera i fastigheter

Både jag och Fru Oberoende har länge varit intresserade av att investera i fastigheter. I flera år har vi diskuterat hur vi skulle kunna få det att fungera i Sverige genom att antingen köpa en lägenhet och hyra ut, köpa en villa och hyra ut eller till och med att köpa en hyresfastighet med flera lägenheter.

Det vi kommit fram till är oftast att det är svårt att få en riktigt bra lönsamhet om du vill äga och hyra ut fastigheter i Sverige. I alla fall om målet är att få kassaflöde till din privatekonomi. Reglerna är nämligen sådana att om du ämnar att hyra ut en lägenhet eller villa som du själv inte bor i till minst 50% så anses det som en näringsverksamhet. Så snart du måste driva uthyrningen som en verksamhet så kommer det försvinna en hel del i skatt innan du får några pengar i din privata ficka. Pga av detta har vi aldrig satsat på att få igång något med fastigheter i Sverige.

Om du är intresserad av att bygga upp något större, utveckla och renovera fastigheter och återinvestera dina vinster i fastigheterna du äger så kanske det kan vara mer intressant. Men det är som sagt inte vårt mål utan vi söker höga kassaflöden.

Fastighetsaktier

Vissa brukar säga att istället för att investera i fastigheter privat så kan man köpa fastighetsaktier på börsen. Personligen tycker jag inte riktigt det är samma sak. Visst, företagen du investerar i på börsen kanske hyr ut fastigheter men det är fortfarande en aktie som handlas på börsen. Aktien kommer följa börsens generella svängningar och kassaflödet blir aktiens utdelning och inte likt hyresintäkter från en privatägd fastighet.

Tessin

Nu har vi senaste året kommit i kontakt med Tessin som jag även har ett samarbete tillsammans med. Tessin hjälper fastighetsutvecklare att finansiera sina projekt genom crowdfunding. Då kan du som privatperson vara med och finansiera byggprojekt med ditt kapital. Det blir inte heller riktigt som att äga en hyresfastighet men det blir fortfarande ett kassaflöde på runt 10% per år vilket jag tycker är positivt. Investeringen är inte heller kopplad till börsens svängningar vilket jag också tycker är positivt.

Att köpa hus i USA

Det var nog ca ett år sedan jag först kom i kontakt med svenskar som hjälpte andra svenskar att köpa fastigheter i USA. Till en början lät det nästan för bra för att vara sant med direktavkastningar på mellan 15-20%. Det fanns risker, men i förhållande till avkastningen var det inte orimligt. Men det fanns många frågetecken, bland annat hur skulle det fungera att äga ett hus som jag själv kanske aldrig kommer att se med mina egna ögon?

Efter att ha lagt det lite på is ett tag kom vi i kontakt med Solid Capital Group som hjälpt över 100 svenskar att köpa en hyresfastighet i USA. Efter att ha pratat med dem och fått en bra känsla bestämde vi oss i slutet av Maj för att satsa och gå vidare och köpa ett hus.

Fördelarna

Den främsta anledningen till varför det är intressant att köpa en hyresfastighet i USA är den goda avkastningen. Till skillnad från Sverige kan du köpa ett stort hus för ca 500 000 kr i USA som kan ge runt 75 000 kr (15% avkastning) i intäkter per år. Jag ska ge en mer detaljerad kalkyl nedan.

Det är väldigt vanligt att hyra hus i USA jämfört med att äga själv. Därför är marknaden och efterfrågan stor på hyresfastigheter. Det minimerar risken för att du skulle stå utan hyresgäst.

I USA är det jämfört med Sverige också billigt att anlita hantverkare för att göra småreparationer av huset om det skulle behövas.

Eftersom marknaden är stor för uthyrning finns det också flera olika fastighetsförvaltare som är vana att ta hand om hus inklusive underhåll, kontakt med hyresgästerna, hitta nya hyresgäster etc åt dig så att du själv inte behöver göra allt fotarbete. Fastighetsförvaltarens provision/kostnad brukar ligga på ca 10% av hyresintäkterna vilket jag tycker är lågt. Jag har sett exempel på liknande service på lägenheter i Spanien där fastighetsförvaltaren tar 25% av hyran.

Riskerna

Som med alla investeringar finns det risker förknippat med att köpa en fastighet i USA.

Det finns alltid en risk att du inte har några hyresgäster och huset står tomt. Det är en reell risk och kommer alltid att finnas. Hyresgäster kommer att flytta och nya kommer behöva flytta in. Det får man räkna med och uthyrningsgraden kommer inte vara 100%.

Hyresgästerna kanske inte betalar i tid eller inte betalar alls. I det här fallet brukar fastighetsförvaltaren hjälpa till eftersom de också är beroende av att hyrorna betalas in för att få sina intäkter.

Hyresgästerna kan vandalisera huset och förstöra din egendom.

Det kan börja brinna eller komma en jordbävning eller tropisk storm. I Cleveland blir man av med risken för jordbävningar och/eller tornados och andra oväder som kan förkomma på andra platser i USA. Med tanke på brand och andra skador på huset så har man en försäkring som täcker detta.

Processen för att köpa huset i USA

För oss har det tagit ca 4 månader från det att vi började processen till att huset var vårt. Det ska tilläggas att vi inte har några hyresgäster just nu så huset har inte börjat generera intäkter än. Vissa delar i processen har tagit längre tid än andra men jag ska nedan gå igenom stegen som vi gjort tillsammans med Solid Capital Group, som ändå drivit processen åt oss.

1. Eftersom vi tagit hjälp av Solid Capital Group skrev vi först ett förköpsavtal med dem om att de skulle hjälpa oss igenom processen. (Början av Juni)

2. Vi har skapat ett LLC (en amerikansk företagsform) som äger vårt hus i USA. Meningen är att vi inte ska äga det som privatpersoner för att vara mer skyddade och lättare kunna deklarera i USA.

3. Innan vi fått titta på olika objekt så behövde vi föra över pengar till fastighetsförvaltaren. (Början av Juli).

4. När pengarna var mottagna i USA så fick vi titta på prospekt på olika hus, när det kom in objekt.

5. När huset var valt så skrev vi ett köpekontrakt. (Början av augusti)

6. Det gjordes även en inspektion av huset som vi fick ta del av innan vi helt band oss till att köpa huset.

7. Vi fick ansöka hos Amerikanska skatteverket, IRS, efter ett EIN nummer (employer identification number) som behövs vid deklarationen. Dokumenten faxades in (!). (Tog två månader att få numret hemskickat).

8. Efter att köpekontraktet skrevs under börjades en process som kallas closing. Closingen innebär att alla kostnader som ”tillhör huset” clearas så att det inte finns något kvar vid övertagandet av fastigheten. Det här steget tog nästan två månader.

9. När closingen var klar skrev vi under ett ”closing statement” och skickade med UPS till USA. (mitten på september).

10. I slutet av September blev vår closing klar och vi blev ägare till huset, nu hade det gått ca 4 månader.

Som sagt så marknadsförs vårt hus just nu för att hitta hyresgäster så att vi kan börja få intäkter. Det sköter fastighetsförvaltaren.

Finanserna och kalkyl

Får att kunna köpa ett hus så krävs det att du har tillgängligt kapital såklart. Antingen om du har det tillgängligt som kontanter/likvida medel eller om du kan låna upp på din befintliga bostad t.ex.

När vi valde vårt hus så fick vi en kalkyl presenterad för oss enligt nedan bild. Det ska tilläggas att utöver de kostnader som står med nedan så kommer det tillkomma lite underhåll på fastigheten, praxis är att räkna ca två månadshyror per år. Sedan behöver vi även betala skatt på vinsten.

kalkyl

Skatt och deklaration

Rent praktiskt så har vi som privatpersoner lånat ut våra pengar till vårt LLC i USA, och vårt LLC har sedan köpt huset. När vårt LLC sedan gör vinst tack vare hyresintäkterna så kommer LLCt att återbetala lånet till oss privatpersoner i Sverige (det blir vårt kassaflöde). Återbetalning av lån är skattefritt i Sverige och i USA behöver vi betala 15% skatt på vinsten i LLCt. Så summa summarum så betalar vi 15% skatt på vinsten. Det finns mer regler kring skatterna som jag inte satt mig in i än, men kommer göra framöver.

Vad gäller deklarationen så har Solid Capital Group bra kontakt med en redovisningskonsult i Sverige som kan hjälpa oss svenskar som äger hus i USA att deklarera åt oss för en rimlig peng. Alternativet är att deklarera själv vilket jag inte undersökt än hur vi skulle kunna göra det.

Sammanfattning

Jag måste säga att jag fortfarande är väldigt spänd och ivrig att komma igång med vårt hyreshus. Det känns fortfarande lite konstigt att vi äger en fastighet i USA och att hela processen gjorts med mail, scannade dokument, brev och fax.

Jag ser fram emot att få in hyresgäster i huset såklart så att huset börjar generera intäkter till LLCt. Då kommer vi också få bättre insikt i hur intäkterna och kostnaderna kommer se ut för huset och vilket kassaflöde vi kommer kunna få varje månad.

Det finns lite frågetecken och osäkerheter kring deklarationen och skatteregler som jag fortfarande inte helt har förstått. Det kommer klarna inom kort tror jag. Allt är fortfarande väldigt nytt och vi har inte kommit in i det riktigt än.

Att vi tagit steget och investerat en ansenlig summa pengar utanför börsen känns bra. Det känns tryggt att vi kommer ha kassaflöde från huset i USA även när börsen svajar. Det känns som ett bra sätt att diversifiera sin portfölj med fastighetsinvesteringar. Det jag inte nämnt någonstans i texten ovan är ju att priset på huset också kan gå upp och att vi den dagen vi skulle sälja huset kanske gör en vinst där också.

 

Har du fler frågor, ställ de gärna så ska jag försöka svar så gott jag kan. Inte säkert jag har alla svaren.

22 thoughts on “Vi har köpt ett hus i USA

  1. Tack för ett välskrivet och intressant inlägg. Följ gärna upp hur det går i framtiden, vore intressant. Jag kanske ska fundera på något liknande ett par år fram.
    Hur ser ni på valutarisken i upplägget, ni köper i ett läge med rekordsvag krona och stark dollar?
    Hur kom ni i kontakt med dessa svenskar? Vilka kontroller gjorde ni innan ni gick vidare?

    Mvh investera-pengar.blogspot.com/

    1. Herr Oberoende

      Hej Per-Olof,
      Tack för det! Absolut, jag kommer garanterat berätta mer framöver hur det går för oss etc.
      Jag ser valutarisken som som en risk, helt klart. Den är en del av del totala risken. Skulle kursen gå ner så kommer avkastningen att minska, samtidigt kan vi behålla pengarna i USA under kortare perioder om kronan dyker.

      Jag kom i kontakt med dem via en bekant/vän som hade köpt ett hus. En person som jag litar på och som jag ser upp till med avseende på investeringar. Vår kontroll var att lyssna på webinar och ställa de frågor vi hade till de som driver bolaget. Vår känsla och slutsats var att vi var trygga med att samarbete med dem.

  2. Någon speciell anledning till valet av var ni köpte, Cleveland, Ohio?
    Har du kanske några tips med var man kan läsa på mer om detta med fastighetsköp utomlands?

    1. Herr Oberoende

      Anledningen till att vi köpt i Cleveland är att det ligger utanför riskzoner för de naturkatastrofer som ibland sker i nordamerika. Jordbävningar, tornados, stormar och översvämningar. Det är ett strategiskt beslut att investera på denna plats för att minimera riskerna kring naturens påverkan.

  3. Kaksmet

    Jag skulle gärna se lite mer info om hur ni har tänkt ta ut pengarna som inte är relaterat till lånet.

    Er skattehemvist är ju Sverige så vinsten borde beskattas upp till svensk standard vilket jag antar skiljer lite beroende på om ni tar ut pengar som utdelning eller som lön. Ni skulle ju också kunna ta en ränta på lånet som då ska beskattas som inkomst på ränta.

    Ser gärna en fortsättning följer på detta 😁

    1. Herr Oberoende

      Hej Kaksmet!
      Inte säker på att jag hängde med på alla dina frågor men jag ska förtydliga.
      Sverige och USA har ett samarbetsavtal vad gäller skatt inom det här området och det innebär att vi aldrig kommer betala mer än 30% i skatt på de vinster vi gör. Sen kan det vara så att vi kommer betala 15% i USA och 15% i Sverige t.ex.
      Återbetalningen av lånet som vi lånat ut till vårt LLC kommer vara skattefritt eftersom det är en amortering. Vill vi att vårt LLC ska betala oss ränta så kommer denna intäkt absolut vara skattepliktig, precis som du skriver.

      1. Kaksmet

        Vad bra, då antar jag att det skattas som inkomst från kapital och inte som om man bedrev näringsverksamhet i Sverige och blir tvungen att skatta som lön med arbetsgivaravgifter och allt vad det innebär

        1. Herr Oberoende

          Det är helt rätt uppfattat! 🙂

  4. Hej och grattis till investeringen!
    Hur känner ni ang. att vara hyresvärdar som inte bor i närheten och som därmed inte personligen kan hålla ordentligt med koll på fastigheten och vad som försegår där?
    Ha en fin dag!
    Mvh, Anneli

    1. Herr Oberoende

      Hej Anneli,
      Tack så mycket 🙂
      Det är både positivt och negativt. Det negativa är som du säger att vi inte kan ha stenkoll på vad som sker i fastigheten. Men samtidigt om vi vill att den här investeringar ska ge passiva intäkter ska vi lägga så lite tid på den som möjligt. Vi litar på att fastighetsförvaltaren sköter jobbet som de ska. De tar ju 10% av vår hyra så vi betalar för att slippa vara de som har koll på allt.

  5. Anna

    Vad spännande. Jag ser framemot att läsa vidare om detta. Hur mycket kostade fastigheten? Betalade ni hela kontant?

    1. Herr Oberoende

      Vår fastighet gick på drygt halv miljon. Vi blandade lite kontant, lån, utdelningar från i våras och sålde av lite aktier/fonder 🙂

  6. Mrs Doubtfire

    Intressant. Är det lätt o hyra ut? Har de sagt nåt om det? Tänker om hus är så billiga kanske många ser som bättre o köpa.
    Har också hur ut men nu bara bara rum.
    Vore kul o höra hur det går.
    Hade problem med hyresgäster som var extremt stökiga, hade sönder saker. Sen renoveringen då, kostar en del, fast kan man ta bra betalt ok. Inte helt oäven för nåt liknande.

    1. Herr Oberoende

      Än så länge är inte huset uthyrt men jag tror och hoppas det kommer bli det snart. Hyresmarknaden är som sagt väldigt stor och det är vanligare att hyra än att äga i USA. Så även om vi tycker det vore mer logiskt att köpa huset själv så verkar det inte som de gör så där borta.
      Vi får helt enkelt utvärdera hur det gått om ett år t.ex. vad vi haft för intäkter och hur samarbetet med fastighetsförvaltaren kommer fungera etc.

  7. Kul att ni tagit steget och kört på:)!

    Hade lite liknande frågor (och insåg även att jag var i kontakt med samma svenska bolag för ca ett år sedan) kring just skatten.

    Men då förstår jag det som följer att bolagsskatten är 15% och återbetalningen på ert lån bör såklart inte beskattas i sverige, däremot ränta som ni eventuellt tar ut. Det innebär då att skatten på ert överskott i slutet på året blir ca 45%? Antar att det blir samma om bolaget beskattas med 15% i USA och sen tar ni resten av överskottet som utdelning=inkomst av kapital och då också 30% skatt?

    Har för mig att de jobbade med någon i Skåne som kunde hjälpa till med bokföring och deklarationen till USA (och kanske även svea om man inte vill sköta den själv)?

    Hoppas att ni får det uthyrt snart så att det börjar rulla in lite cash:)

    Mvh,

    Jakob

    1. Herr Oberoende

      Ja det känns riktigt kul och spännande 🙂

      Nu är jag inte helt säker, men jag har förstått det som att ett LLC har väldigt fördelaktiga skatteregler i USA. Företagsformen liknar ingen av de vi har i sverige så det är svårt att jämföra. Vinsten som görs i USA på våra hyresintäkter kommer att beskattas med 15% i USA. När vårt LLC betalar tillbaka ”lånet” till oss så kommer det inte att tillkomma någon mer skatt. Utan av våra intäkter i LLC:t kommer endast att 15% gå till skatt.
      Tar vi ut ränta på vårt lån så kommer vi betala skatt i Sverige likt all annan inkomst av kapital, 30%.
      Det här är informationen jag har fått, jag har inte själv satt mig in i detaljerna än men kommer göra det och kanske kan återkomma i ett senare inlägg exakt hur det fungerar när det rullar lite pengar.

      Ja vi har fått kontakt med ett företag som hjälper svenskar med hus i USA med deklarationen för en rimlig peng.

  8. Kom på en sak till. Kolla om ni kan använda revolut för era transfereringar mellan USD/SEK kör ni via en vanlig bank så kommer det ju ätas upp en massa i onödiga avgifter:)

    Mvh,

    Jakob

    1. Herr Oberoende

      Tack för tipset, det ska jag kolla upp! 🙂

  9. Kaksmet

    Hej igen

    Jag lyssnade precis på presentationen av Solid hos ”ett rikare liv” och undrar vilket service-paket ni har valt?

    Det ena lät rimligt på 3000 någonting men det andra lät rätt saftigt på 17000. Det lönar sig väl kanske först om man har flera fastigheter.

    Vet du vad som skiljer servicen åt i de ovan nämnda service-paketen?

    1. Herr Oberoende

      Jaha vad spännande! Vi har ”bas-paketet”.
      Priserna som du nämner stämmer och har man fler hus så får man hus nummer 2 till lägre pris. Ca 5000kr för ”elit” och 2000kr för ”bas”.

      Den största skillnaden är att om du har Elit så behöver du knappt göra någonting alls. SOLID tar hand om alla frågor kring fastigheten med fastighetsförvaltaren, de sammanställer inkomster och utgifter år dig inför deklarationen och skickar iväg åt dig etc.
      Med ”Bas” som vi har valt så måste vi själva hålla koll på våra månadsrapporter om fastighetsförvaltaren har kommentarer om hyresgästerna, hyrorna, lagningar på huset som behövs göras etc. Men vi har fortfarande support från SOLID, bara att vi själva måste vara mer aktiva.

      1. Kaksmet

        Tack för svar!

        Jag och min sambo satsar just nu på att köpa ett boende med uthyrningsmöjligheter ”Main Home style” Därefter kommer vi ta tempen på börsen och börja månadsspara där.

        Innom en 5årsperiod kanske vi har kapital och möjlighet att göra något liknande som ni nu gjort så det kommer bli väldigt intressant att följa er resa!

        1. Herr Oberoende

          Ja okej det låter spännande! Lycka till 🙂

Leave a Reply

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *